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PREISE UND PROGNOSEN

PREISE UND PROGNOSEN

PREISE UND PROGNOSEN

Wende am Wohnungsmarkt

„Wir erleben eine Zeitenwende“, hatte Bundeskanzler Olaf Scholz in seiner Regierungserklärung zum Beginn des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine gesagt. Seitdem ist mehr als ein Jahr ergangen. Noch immer herrscht Krieg in Europa. Deutschland zählt durch die vielen Kriegsgeflüchteten 1,1 Millionen Einwohner mehr als ein Jahr zuvor – und die angekündigte Zeitenwende hat auch die Wirtschaft erfasst: Die Energiekosten sind explodiert. Die Inflation erreichte 2022 mit einer durchschnittlichen Rate von 6,9 Prozent lange nicht mehr gekannte Ausmaße. Als Reaktion darauf hat die EZB die Niedrigzinsphase beendet und die Leitzinsen in mehreren Schritten von 0 auf 4,25 Prozent (Stand Juli 2023) angehoben.

All dies macht sich auch auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar: Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich binnen weniger Monate fast vervierfacht. Parallel klettern die Baukosten immer weiter – zum einen, weil Materialien teurer geworden sind, und zum anderen, weil die (energetischen) Anforderungen an den Neubau gestiegen sind. Die Bauwirtschaft meldet Stornierungen, weil sich durch die ungünstige Entwicklung Kalkulationen zerschlagen haben, und die Fertigstellungsprognosen werden fortlaufend nach unten korrigiert. Schon jetzt ist klar, dass die Bundesregierung ihr Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr weit verfehlen wird. Wohnraum bleibt auf absehbare Zeit Mangelware in Deutschland.

Für private Haushalte sind Immobilienfinanzierungen derzeit kaum noch zu stemmen. Dies betrifft aber nicht nur den Neubau, sondern auch die Wohneigentumsbildung im Bestand leidet. Die Aussagen der Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen, die alljährlich für das LBS-Frühjahrsbarometer befragt werden, sprechen davon eine beredte Sprache: Erstmals seit der Finanzkrise 2009 gehen die Marktkenner nicht mehr von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, sondern im Gegenteil von einem kräftigen Einbruch.

Einen Rückgang der Preise konnten die LBS-Experten in den Groß- und Mittelstädten zum Zeitpunkt der Befragung im Winter und frühen Frühjahr 2023 auf Basis der von ihnen vermittelten Objekte noch nicht beobachten (Grafik Seite 9), sie rechnen allerdings für den Jahresverlauf damit. Sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser dürften demnach wieder etwas günstiger werden, insbesondere in den Städten, aber auch in abgelegeneren ländlichen Regionen. Im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen werden die Preiskorrekturen den Erwartungen der Immobilienfachleute zufolge moderater ausfallen. Beim Bauland erwarten sie insgesamt nur leichte Preisrückgänge.

Die Wohneigentumsbildung bleibt also schwierig, weil die höhere Belastung durch die Zinsen nicht vollständig von geringeren Preisen kompensiert wird. Trotzdem gelingt der Sprung in die eigenen vier Wände immer noch und immer wieder. Welche Register die Kaufinteressenten dafür zu ziehen bereit sind, beobachten die Immobilienvermittler aus nächster Nähe (Grafik links): Die meist genutzte Erfolgsstrategie ihrer Kundinnen und Kunden ist das Erbringen von mehr Eigenleistung. Aber auch Kompromisse bei Objekt und Standort sind an der Tagesordnung. Wer kann, mobilisiert zudem weitere Kapitalquellen. Nur verzichten – das ist für die meisten keine Option. Und das ist auch gut so, denn jeder Eigentümerwechsel bringt auch den Klimaschutz voran (Grafik): Fast 90 Prozent der Immobilienvermittler berichten, dass Neu-Eigentümer ihre fossile Heizung früher oder später durch ein nachhaltigeres Modell ersetzen wollen – gut jeder fünfte Vermittler hat beobachtet, dass der Heizungstausch kurzfristig erfolgen soll.

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Marktüberblick

Lage, Lage, Lage – oder doch eher Heizung, Heizung, Heizung? Der Gedanke, dass die alte Immobilienweisheit umformuliert werden muss, drängt sich angesichts der Debatte über die geplante Reform des Gebäudeenergiegesetzes auf und ist auch nicht ganz falsch. Dominierenden Einfluss auf den Preis einer Wohnimmobilie übt aber nach wie vor deren Standort aus. Das gilt für die Lage innerhalb des Wohnorts, aber mehr noch für den Wohnort selbst. Die Frühjahrsumfrage bei den Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen ergibt für 2023 eine Deutschlandkarte vor allem mit Süd-Nord-, aber auch mit Stadt-Land-Gefälle: Je weiter es nach Süden geht, desto teurer werden beispielsweise Eigenheime. An der Spitze des Preisrankings liegt weiterhin die Stadt München gemeinsam mit den umliegenden Kreisen. Teure Pflaster nördlich der Mainlinie sind Hamburg und sein Umland, Berlin sowie die Städteregion Köln/Bonn/Düsseldorf.

Die Perspektiven auf dem Immobilienmarkt schätzen die befragten Immobilienexperten aufgrund des Zinsanstiegs inzwischen deutlich anders ein als vor Jahresfrist: Sie rechnen für 2023 mit Preisrückgängen in allen Regionen und für alle Arten von Objekten. Lediglich bei neuen Eigentumswohnungen und Reihenhäusern stagnieren die Preise oder könnten sogar leicht steigen, weil sich
hier der Baukostenanstieg bemerkbar macht.

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Wohnbauland

Bauland war in den vergangenen Jahren stets einer der limitierenden Faktoren für die Bautätigkeit – rar und entsprechend teuer. Nicht zuletzt deshalb wird die Mobilisierung von Bauland als einer der zentralen politischen Hebel angesehen, um mehr Wohnraum schaffen zu können. Dem entgegen steht das umwelt- und klimapolitisch motivierte Ziel, Flächeninanspruchnahme zu minimieren. Dennoch ist es eine gute Nachricht, dass die befragten LBS- und Sparkassen-Experten in vielen Beobachtungsregionen inzwischen von einem zunehmenden Angebot an Bauland ausgehen. Dies gilt in besonderem Maße für Berlin, aber auch für die bayerische Oberpfalz und etwas eingeschränkter für das Bremer Umland, das nordöstliche Brandenburg und den bayerischen Teil von Schwaben. Mancherorts wird das Angebot an Bauland aber wohl auch weiter schrumpfen, so etwa im nördlichen Schleswig-Holstein.

Die Einschätzungen der Immobilienvermittler zur Entwicklung der Nachfrage nach Bauland sind von bundesweit positiv im Jahr 2022 zu unisono negativ für 2023 gekippt. Zusammengenommen mündet dies in der Erwartung, dass die Baulandpreise im Bundesdurchschnitt um rund 3 Prozent sinken könnten. Besonders starke Rückgänge werden wiederum für Berlin (– 20 Prozent), Brandenburg Nordost (– 13 Prozent) und Sachsen (– 11 Prozent) erwartet.

Marktprognose: Bauland - Angebotsentwicklung
Marktprognose: Bauland - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: Bauland - Preisentwicklung
Marktprognose: Bauland - Angebotsentwicklung
Marktprognose: Bauland - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: Bauland - Preisentwicklung

Wohnbauland (lange Reihe)

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Erwartete Angebotseentwicklung nach Bauland in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung nach Bauland in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für Bauland in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Einfamilienhäuser

Mag der Traum vom Eigenheim auch ungebrochen sein – die faktische Nachfrage nach gebrauchten Einfamilienhäusern dürfte nach Meinung der LBS-Experten erstmals seit Jahren nachlassen. Relativ einhellig wird diese Ansicht beispielsweise für Berlin, das nördliche Niedersachsen, Aachen und die Eifel sowie den Regierungsbezirk Kassel vertreten. Optimistischer sind die Immobilienvermittler für den Regierungsbezirk Tübingen und das nördliche Sachsen.

Die Entwicklung des Angebots an Einfamilienhäusern aus dem Bestand wird weniger einheitlich, aber doch durch die Bank als zunehmend eingeschätzt. Die erwartete Preisentwicklung legt angesichts dieser Konstellation wenig überraschend eine radikale Kehrtwende hin: Noch 2022 sah es überall nach einem kräftigen Anstieg der Preise für ältere Einfamilienhäuser aus, inzwischen wird ein durchschnittlicher Preisrückgang um 6,6 Prozent vorhergesagt. Besonders kräftig könnte er in Nord-Niedersachsen (– 16 Prozent), Berlin (– 15 Prozent), Nordost-Brandenburg und Bremen-Umland (jeweils – 12 Prozent) ausfallen. Um weniger als 5 Prozent dürften die Preise in Sachsen-Anhalt-Nord, Thüringen-Süd und Sachsen Süd sowie im Ruhrgebiet, in Rheinland-Pfalz, im Saarland, in der Oberpfalz und in den Baden-Württemberger Regierungsbezirken Tübingen und Stuttgart sinken.

Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Preisentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Preisentwicklung

Einfamilienhäuser (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwicklung nach gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäuser in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung nach gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen unterscheiden sich dadurch von Eigenheimen, dass sie auch für Kapitalanleger interessant sind, die nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen, sondern Mieteinnahmen erzielen wollen. Dies ist Teil der Erklärung dafür, dass der Zinsanstieg in Kombination mit den hohen Baukosten die Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen voraussichtlich besonders stark dämpfen wird: Die Mietrendite wird schlicht zu niedrig. Mit besonders gravierenden Nachfragerückgängen rechnen die LBS-Experten in Kassel, in der Oberpfalz, im westlichen Thüringen, nördlichen Sachsen und in Berlin.
Nirgendwo haben sich die Perspektiven zudem so stark verdüstert wie in der Bundeshauptstadt.

Anders als im Segment der gebrauchten Immobilien gehen die Immobilienvermittler bei den neu gebauten Eigentumswohnungen nahezu unisono auch von einem Rückgang des Angebots aus. Dies führt dazu, dass die Preise von Eigentumswohnungen, die 2023 frisch auf den Markt kommen, kaum sinken werden. Im Bundesmittel rechnen die Marktbeobachter mit einer preislichen Stagnation (– 0,2 Prozent), im nördlichen Teil Schleswig-Holsteins (+ 7,5 Prozent) und im Hamburger Umland (+ 4,3 Prozent) sogar mit einem deutlichen Preisanstieg. In Oberbayern und Mittelfranken könnte der Kauf einer neuen Eigentumswohnung dagegen um 5 bis 6 Prozent günstiger werden.

Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Preisentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Preisentwicklung

Eigentumswohnungen (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Reihenhäuser

Rein theoretisch sollte Reihenhäusern die Zukunft gehören, weil sie das Eigenheimgefühl mit einer flächensparenden Bauweise verbinden und deshalb meist auch deutlich günstiger sind als eine Immobilie auf einem großen Grundstück. Die für das LBS-Frühjahrsbarometer befragten Immobilienvermittler gehen dennoch mehrheitlich davon aus, dass sowohl die Nachfrage nach als auch das Angebot an diesem Objekttyp 2023 zurückgehen werden. Gegen den Trend rechnen allerdings die Berliner Marktkenner durchweg mit einer Zunahme des Angebots an neuen Reihenhäusern, was für die Großstadteignung dieses Gebäudetyps spricht.

Die Stimmung in Sachen Nachfrageentwicklung ist auch für neue Reihenhäuser überall in Deutschland von uneingeschränkt positiv auf uneingeschränkt negativ gewechselt. Dennoch wird die bevorstehende Preisentwicklung nicht einheitlich eingeschätzt: Während die Immobilienfachleute in Schleswig-Holstein-Nord, im Hamburger Umland, im Ruhrgebiet und im südlichen Sachsen-Anhalt mit einem Preisanstieg zwischen 7 und 3 Prozent rechnen, könnten die Preise im westlichen Teil Thüringens und im südwestlichen Brandenburg um gut 7 Prozent nachgeben.

Marktprognose: neue Reihenhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Preisentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Preisentwicklung

Reihenhäuser (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwickklung nach neuen Reihenhäusern in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung für neue Reihenhäuer in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für neue Reihenhäuser in 43 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin