Ohne Baugenehmigung kein Wohnungsbau – deshalb gab der Anstieg der Genehmigungszahlen zwischen 2019 und 2021 Grund zu Hoffnung, die Wohnungsknappheit könnte sich bald entschärfen. Doch bereits 2022 stellte sich eine Trendwende ein, gefolgt von noch schwierigeren Jahren: 2023 sanken die Genehmigungszahlen um 27 Prozent, 2024 um weitere 17 Prozent. Die Kombination aus immer weiter steigenden Baukosten und weiterhin relativ hohen Bauzinsen verringert die Rentabilität von Wohnungsbauinvestitionen und erschwert Privathaushalten die Finanzierung. Laut Prognosen des ifo-Instituts ist in den kommenden Jahren allenfalls mit einem leichten Anstieg der Baugenehmigungen zu rechnen.

Im vergangenen Jahr wurden rund 20,3 Prozent weniger Baugenehmigungen für Ein- und 11,3 Prozent für Zweifamilienhäuser erteilt als noch 2023. Zur Erklärung dieses anhaltend deutlichen Rückgangs gehört, dass diese beiden Gebäudearten mehrheitlich von Privatpersonen errichtet werden und diese besonders sensibel auf die unverändert hohen Baukosten und anspruchsvollen Finanzierungsbedingungen reagieren. Angehende Selbstnutzer können sich den Neubau eines Eigenheims kaum mehr leisten. Eine vergleichbare Entwicklung zeigt auch der Mehrfamilienhausbau mit einem Minus von 19,7 Prozent.

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist im Jahr 2024 um gut 14 Prozent auf 251.900 eingebrochen. Damit schlägt der Rückgang der Genehmigungen nun mit etwas Zeitverzögerung auf das Angebot an Wohnraum durch: Es wächst nicht so stark wie nötig. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) schätzt den jährlichen Neubaubedarf für den Zeitraum 2023 bis 2030 auf rund 320.000 Wohnungen. Überproportional fiel der Rückgang der Fertigstellungen mit einem Minus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr bei den Ein- und Zweifamilienhäuser aus. Die Zahl der neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern schrumpfte um gut 13 Prozent.

Der Anstieg der Baukosten übertrifft die allgemeine Teuerungsrate in nahezu allen Feldern: Während die Verbraucherpreise im Jahr 2023 um 5,9 Prozent über ihrem Niveau von 2022 lagen, stiegen die Preise für Bauleistungen im selben Zeitraum um rund 9 Prozent. Besonders stark verteuert haben sich Dachdeckerarbeiten, aber auch viele andere Handwerksleistungen. Dahinter stecken die hohe Nachfrage und Kapazitätsengpässe. Preistreiber auf dem Bau sind aber auch gesetzliche Anforderungen wie das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) und Stellplatzvorgaben. Senken lassen sich die Baukosten unter anderem mit Hilfe des seriellen und modularen Bauens, also durch den Einsatz von Fertigteilen.

Es ist allgemein bekannt, dass Immobilienpreise stark vom Standort abhängen. Doch nicht nur die Bodenwerte variieren je nach Lage, auch die Baukosten zeigen ein ausgeprägtes Süd-Nord-Gefälle. Dabei lassen sich die typischen Preisunterschiede zwischen Stadt und Umland beim Bauland nicht eins zu eins auf die Baukosten übertragen. Steigende Materialpreise und höhere energetische Standards haben die Baukosten in den letzten Jahren deutlich in die Höhe getrieben. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.983 und 3.029 Euro.