PREISE UND PROGNOSEN

PREISE UND PROGNOSEN

PREISE UND PROGNOSEN

Immobilien im Zeichen von Corona

Als zu Jahresbeginn 2020 die reguläre Befragung der Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen für die Marktaussichten im ersten Halbjahr stattfand, hatte noch niemand geahnt, dass eine Virus-Pandemie einen Shutdown des Landes auslösen würde. Doch die Kontaktbeschränkungen und der fast vollständige Stillstand des wirtschaftlichen Lebens haben auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Welche sich bis zum Herbst abzeichnen, darüber gaben die Immobiliengesellschaften in einer Ad-hoc-Umfrage für die Bundesländer Auskunft.

Das Angebot: Hier wuchsen die Bäume schon vor der Krise nicht in den Himmel. Dass sich das Blatt nun in Richtung Zunahme wendet, damit wird für kein Bundesland in keinem der abgefragten vier Segmente von Baugrundstücken über gebrauchte Einfamilienhäuser bis hin zu neuen Wohnungen und Reihenhäusern gerechnet. Die allgemeine Tendenz lautet: konstant bis leicht abnehmend. Notverkäufe zeichnen sich also nicht ab, vielmehr werde die Objektbeschaffung schwieriger, gaben die Immobilienvermittler an.

Die Nachfrage: Unter regulären Bedingungen standen die Zeichen hier bis zum Sommer weiter auf Wachstum, teils nicht mehr ganz so kräftig wie im vergangenen Jahr, teils regional verlagert, aber letztlich wurde ein weiter zunehmendes Interesse am Immobilienerwerb erwartet. Dieser Optimismus hat durch Corona einen kleinen Dämpfer erhalten. Von einem abermaligen Anstieg der Nachfrage nach Baugrund, Häusern und Wohnungen gehen die Marktkenner inzwischen nicht mehr aus. Stattdessen sehen sie vorübergehend einen leichten Rückgang, bestenfalls gleichbleibendes Niveau. Mit Blick auf die frei stehenden Eigenheime konstatieren die Befragten vor allem in den nördlichen Bundesländern ein voraussichtlich anhaltend hohes Interesse an gebrauchten Häusern, in den südlichen und östlichen einen leichten Rückgang.

Die Preise: Das Zusammenspiel von leicht verknapptem Angebot und leicht nachlassender Nachfrage könnte Deutschland flächendeckend zu einer Atempause in der Immobilienpreisentwicklung verhelfen. Die Experten in den Immobiliengesellschaften, die zu Jahresbeginn noch von einem nahezu ungebrochenen Aufwärtstrend ausgegangen waren, rechnen jetzt in allen Segmenten und Bundesländern mit stabilen Preisen.

Generell betonten viele LBS-Vermittler, dass es schwierig sei, konkrete Prognosen abzugeben. Zudem könnten sich regional ganz unterschiedliche Entwicklungen ergeben,
abhängig davon, wie sehr eine Region von der Pandemie betroffen ist, wie stark die Wirtschaft leidet und wie schnell sie sich erholt. Problematisch seien die eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeiten, der Markt dadurch wie „eingefroren“. Grundsätzlich bestünden die Kaufwünsche aber weiter, auch wenn sie momentan
eher zurückgestellt würden.

Angebot an frei stehenden Einfamilienhäusern: Konstant knapp
Nachfrage nach frei stehenden Einfamilienhäusern: Bis Herbst etwas verhaltener
Angebot an frei stehenden Einfamilienhäusern: Konstant knapp
Nachfrage nach frei stehenden Einfamilienhäusern: Bis Herbst etwas verhaltener

Marktüberblick

Lage, Lage, Lage – galt lange als geflügeltes Wort in der Immobilienwirtschaft und meinte: Der Wert einer Immobilie hängt entscheidend von ihrem Standort ab. Szeneviertel oder Stadtrand, Seitenstraße oder Durchgangsverkehr, S-Bahn-Anschluss oder 15 Minuten Fußweg zur nächsten Bushaltestelle? Wichtig sind solche Faktoren noch immer, aber sie werden überlagert von großräumigen Differenzen. Tatsächlich müsste es inzwischen eher heißen: Region, Region, Region. Wirtschaftliche Stärke und überregionaler Zuzug gehen zumeist einher mit hohen Immobilienpreisen, stellen aber auch sicher, dass unter normalen Umständen keine großen Wertverluste zu befürchten sind.

Die Frühjahrsumfrage bei den Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen ergibt für 2020 eine Deutschlandkarte mit West-Ost-, vor allem aber Nord-Süd-Gefälle: Je weiter es nach Süden geht, desto teurer werden beispielsweise Eigenheime. An der Spitze des Preisrankings liegt aber nicht nur die Stadt München, sondern es finden sich dort auch viele der umliegenden Kreise. Die Region macht’s eben.

Die Perspektiven auf dem Immobilienmarkt bewerteten die befragten Immobilienexperten wie schon seit einer Dekade auch vor der Corona-Krise noch unverändert positiv: Sie rechneten mit einer weiter wachsenden Nachfrage und Preisanstiegen von durchschnittlich bis zu 5,6 Prozent für Wohnbauland.

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Wohnbauland

Kein neues Projekt kommt ohne Bauland aus. Deshalb geben gerade dessen Preise erste Hinweise auf die Entwicklung des gesamten Wohnungsmarkts. Vor dem Hintergrund des aktuell großen Interesses an Immobilien gehen die befragten Experten in den meisten der 40 Beobachtungsregionen davon aus, dass das Angebot an Bauland noch knapper wird als bisher schon. Von dieser Knappheit besonders betroffen sind zum Beispiel Berlin, Niedersachsen-Nord sowie Bremen und Umland. In immerhin fünf Regionen könnte das Angebot aber sogar steigen.

Die Nachfrage nach Bauland dagegen dürfte nach Einschätzung der Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen in ganz Deutschland weiter zunehmen. Diesbezüglich besonders sicher sind sich die Befragten aus den hessischen Regionen Kassel und Darmstadt sowie den östlichen Regionen Sachsen-Anhalt-Nord und -Süd. Auch die Preiserwartungen hatten weiterhin überall ein positives Vorzeichen, die prognostizierten Anstiege fielen allerdings etwas kleiner aus als im Vorjahr. Im Bundesdurchschnitt könnten die Baulandpreise demnach um 5,6 Prozent zulegen. Besonders ausgeprägt ist der Preisdruck im Regierungsbezirk Tübingen, in Thüringen-
Ost und Rheinland-Pfalz-Mitte.

Marktprognose: Bauland - Angebotsentwicklung
Marktprognose: Bauland - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: Bauland - Preisentwicklung
Marktprognose: Bauland - Angebotsentwicklung
Marktprognose: Bauland - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: Bauland - Preisentwicklung

Wohnbauland (lange Reihe)

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Erwartete Angebotseentwicklung nach Bauland in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung nach Bauland in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für Bauland in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Einfamilienhäuser

Das ungebrochene Interesse der Käufer gilt weiterhin dem Eigenheim in gewachsenen Strukturen. Die traditionell starke Nachfrage nach Gebrauchtobjekten wird nach Einschätzung der Immobilienexperten in allen betrachteten Regionen weiter steigen.

Diesem großen Bedarf steht eine regional mittlerweile sehr unterschiedliche Entwicklung des Angebots gegenüber. Noch knapper dürften die Eigenheime in Berlin, in Mecklenburg-Vorpommern-West und im Regierungsbezirk Gießen werden. Daneben gibt es Gegenden, in denen die Marktkenner mit einer spürbaren Ausweitung des Angebots rechnen – dies gilt für Sachsen-Süd sowie die Regierungsbezirke Oberpfalz und Kassel.

Im Bundesdurchschnitt belaufen sich die Preiserwartungen für gebrauchte Einfamilienhäuser 2020 auf ein Plus von 4,2 Prozent. Das entspricht ungefähr der Einschätzung des Vorjahres. Besonders üppig könnten die Preiszuwächse in den Regierungsbezirken Düsseldorf und Arnsberg (jeweils 6,8 Prozent) sowie Detmold (6,0 Prozent) und Münster (5,9 Prozent) ausfallen. In Ostdeutschland wurde dies für Mecklenburg-Vorpommern-West (6,6 Prozent) und Sachsen-Südwest (6,2 Prozent) in Aussicht gestellt. Vergleichsweise moderat fielen die Prognosen dagegen im Regierungsbezirk Oberbayern (2,8 Prozent), im Saarland (2,2 Prozent) und im Regierungsbezirk Kassel (1,1 Prozent) aus. In Schleswig-Holstein-Nord wurden so gut wie keine Preissteigerungen erwartet.

Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Preisentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Preisentwicklung

Einfamilienhäuser (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwicklung nach gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäuser in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung nach gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Eigentumswohnungen

Der Boom der Eigentumswohnungen hält unvermindert an. In insgesamt 37 der 40 untersuchten Regionen gingen die Befragten von einem weiteren Anstieg der Nachfrage aus. Gerade in den besonders beliebten Regionen sind Wohnungen eine attraktive Alternative für Eigentumsinteressenten. Dies gilt beispielsweise für Hamburg und Umland sowie Niedersachsen-Nord. Lediglich im Saarland und in Sachsen-Anhalt-Süd sahen die Immobilienexperten eher einen Rückgang der Nachfrage.

Die Unterschiede beim Angebot fallen größer aus. Während unter anderem in Thüringen-Ost und im Regierungsbezirk Oberpfalz mit mehr neuen Eigentumswohnungen gerechnet wurde, waren es in Bremen und Umland sowie in Sachsen-Anhalt-Süd weniger.

Das erwartete Preisplus lag im Bundesdurchschnitt bei 4,4 Prozent. Das ist eine etwas weniger optimistische Einschätzung des Marktes als im Vorjahr, sie liegt aber immer noch im Durchschnitt der letzten Jahre. Am stärksten sollten die Preise demnach in Hamburg und Umland (6,2 Prozent) sowie in den Regierungsbezirken Düsseldorf (7,9 Prozent) und Detmold (6,1 Prozent) anziehen. Für Schleswig-Holstein-Nord dagegen wurden nahezu konstante Preise prognostiziert.

Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Preisentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Preisentwicklung

Eigentumswohnungen (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Reihenhäuser

Auch die neu gebauten Reihen-Eigenheime profitieren vom allgemein positiven Trend auf den Immobilienmärkten. Nahezu deutschlandweit – außer in Sachsen-Anhalt-Süd – rechneten die Immobilienvermittler zu Beginn des Jahres damit, dass die Nachfrage nach Reihenhäusern steigen wird. Den stärksten Anstieg sahen sie in den Regierungsbezirken Düsseldorf und Oberfranken sowie in Niedersachsen-Nord.

Die Angebotsentwicklung wurde wie bereits im Vorjahr nicht ganz so einhellig beurteilt. In den Regionen Sachsen-Anhalt-Süd, Rheinland-Pfalz-Süd sowie in Bremen und Umland könnte das Angebot sinken. Mehr neue Reihenhäuser dürften im Regierungsbezirk Arnsberg, in Niedersachsen-West sowie in den sächsischen Regionen Nord und Süd zur Verfügung stehen.

Die Befragten erwarteten überall Preissteigerungen – im Bundesdurchschnitt waren es 3,6 Prozent. Hohe Preiszuwächse im Segment der Reihenhäuser stünden demzufolge in den Regierungsbezirken Düsseldorf (6,1 Prozent) und Münster (5,1 Prozent) bevor. Ebenfalls überdurchschnittlich waren die Preiserwartungen in Mecklenburg-Vorpommern-West (5,2 Prozent), im Regierungsbezirk Schwaben (5,1 Prozent) sowie in Brandenburg-Nordost (5,1 Prozent).

Marktprognose: neue Reihenhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Preisentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Preisentwicklung

Reihenhäuser (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwickklung nach neuen Reihenhäusern in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung für neue Reihenhäuer in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für neue Reihenhäuser in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin