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PREISE UND PROGNOSEN

PREISE UND PROGNOSEN

PREISE UND PROGNOSEN

Wohnungsmarkt in unsicheren Zeiten

Einen solchen Preisanstieg wie zuletzt haben die Immobilienvermittler der Landesbausparkassen und Sparkassen noch nie beobachtet: Gebrauchte Einfamilienhäuser beispielsweise verteuerten sich 2020 und 2021 im Durchschnitt um 10 Prozent pro Jahr. Nach Einschätzung der für den „Markt für Wohnimmobilien“ befragten Fachleute der Landesbausparkassen und Sparkassen ist auch 2022 keine Entspannung in Sicht. Ob Haus, Wohnung oder Bauland – die Marktkenner erwarteten zum Zeitpunkt der diesjährigen Befragung in allen Segmenten einen noch stärkeren Preisdruck als in jeder Befragung zuvor.

Doch selten in der jüngeren Vergangenheit, nicht einmal in den beiden zurückliegenden Pandemie-Jahren, waren die Zeiten in Deutschland so unsicher wie in diesem Jahr. Seit dem 24. Februar 2022, als Russland seinen Angriff auf die Ukraine begonnen hat, herrscht wieder Krieg in Europa. In Kombination mit Chinas repressiver Bekämpfung des Corona-Virus führt dies auch zu weiteren tiefen ökonomischen Einschnitten. Die Lieferketten sind abermals gerissen, es herrscht in allen Bereichen Knappheit, die Energiepreise explodieren. In der Folge werden die Verbraucherpreise in Deutschland 2022 voraussichtlich so stark steigen, wie seit den 1970er Jahren nicht mehr: Die Bundesbank rechnet mit einer Inflation von deutlich über 7 Prozent. Die Europäische Zentralbank hat als Gegenmaßnahme angekündigt, die Leitzinsen in mehreren Schritten anzuheben. Die Bauzinsen sind unter anderem in Erwartung der Zinsschritte schon im Frühjahr in die Höhe geschossen.

Welchen Einfluss die steigenden Zinsen auf die Immobilienpreise haben werden, ist nur schwer abzuschätzen. Fest steht: Im Zusammenspiel von Preisen, Zinsen und Einkommensentwicklung sind Immobilien in ganz Deutschland weniger erschwinglich geworden, in den Städten nahezu unerschwinglich. Dies dämpft die Nachfrage der privaten Wohnungskäufer. Doch das Angebot an Wohnungen wird infolge des Material- und Fachkräftemangels weiter knapp bleiben. Deshalb erscheint vorläufig eine Beruhigung der Immobilienpreise unter den aktuellen Vorzeichen wahrscheinlicher als ein substanzieller Rückgang.

Ist der Traum von den eigenen vier Wänden damit auf absehbare Zeit geplatzt? Dass das zu viel Pessimismus wäre, zeigt nicht zuletzt die Befragung der Immobilienvermittler. Sie erleben in ihrem Geschäft tagtäglich: Wo ein Wille ist, ist oft auch ein Weg. Einer der am häufigsten beschrittenen ist es, einen höheren Kredit aufzunehmen. Damit beißen die Käufer zwar in einen sauren Apfel, unverändert sorgfältige Bonitätsprüfung durch die Kreditinstitute bewahren sie jedoch vor Leichtsinn. Zu den weiteren, oft genutzten Möglichkeiten, den Wunsch nach Eigentum doch noch in die Tat umzusetzen, gehört die Verlagerung der Suche in günstigere Regionen und das Erbringen von mehr Eigenleistung. Auch Abstriche an Wohnfläche und Ausstattung sind an der Tagesordnung.

Dass zudem mehr Eigenkapital gebraucht wird, steht auf einem anderen Blatt. Nach Erfahrung der Immobilienvermittler geben in vielen Fällen die Eltern einen Zuschuss oder es wird ein (vorgezogenes) Erbe in die Finanzierung eingebracht. Häufig wird eine vorhandene Immobilie verkauft oder beliehen, hin und wieder aber auch schlicht der Kauf verschoben, um länger sparen zu können. Allein: Diese Zeit hat nicht jede Familie. Ein größeres Heim wird zumeist spätestens dann dringend benötigt, wenn die Kinder in die Schule kommen; passende Mietwohnungen sind rar. Deshalb ist es in Zeiten wie diesen so wichtig, dass Wohneigentum gefördert wird – und dass diese Unterstützung vor allem am mangelnden Eigenkapital ansetzt.

Marktüberblick

Lage, Lage, Lage – galt lange als geflügeltes Wort in der Immobilienwirtschaft und meinte: Der Wert einer Immobilie hängt entscheidend von ihrem Standort ab. Szeneviertel oder Stadtrand, Seitenstraße oder Durchgangsverkehr, S-Bahn-Anschluss oder 15 Minuten Fußweg zur nächsten Bushaltestelle? Wichtig sind solche Faktoren noch immer, aber sie werden überlagert von großräumigen Differenzen. Tatsächlich müsste es inzwischen eher heißen: Region, Region, Region. Wirtschaftliche Stärke und überregionaler Zuzug gehen zumeist einher mit hohen Immobilienpreisen, stellen aber auch sicher, dass unter normalen Umständen keine großen Wertverluste zu befürchten sind.

Die Frühjahrsumfrage bei den Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen ergibt für 2022 eine Deutschlandkarte mit West-Ost-, vor allem aber Nord-Süd-Gefälle: Je weiter es nach Süden geht, desto teurer werden beispielsweise Eigenheime. An der Spitze des Preisrankings liegt aber nicht nur die Stadt München, sondern es finden sich dort auch viele der umliegenden Kreise. Die Region macht’s eben.

Die Perspektiven auf dem Immobilienmarkt bewerteten die befragten Immobilienexperten wie schon seit mehr als einer Dekade unverändert positiv: Sie rechneten mit einer weiter wachsenden Nachfrage und Preisanstiegen von durchschnittlich bis zu 8,0 Prozent für Wohnbauland.

MfW 2022_Seite 13_Höherer Wohlstand - höhere Preise

Wohnbauland

Kein neues Projekt kommt ohne Bauland aus. Deshalb geben gerade dessen Preise erste Hinweise auf die Entwicklung des gesamten Wohnungsmarkts. Vor dem Hintergrund des aktuell großen Interesses an Immobilien gehen die befragten Experten in den meisten der 40 Beobachtungsregionen davon aus, dass das Angebot an Bauland noch knapper wird als bisher schon. Von dieser Knappheit besonders betroffen sind zum Beispiel Berlin sowie Bremen und Umland. In immerhin sieben Regionen könnte das Angebot aber sogar steigen.

Die Nachfrage nach Bauland dagegen dürfte nach Einschätzung der Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen in ganz Deutschland weiter zunehmen. Diesbezüglich besonders sicher sind sich die Befragten im Regierungsbezirk Niederbayern, in Brandenburg-Nordost sowie in Mecklenburg-Vorpommern-West. Auch die Preiserwartungen hatten weiterhin überall ein positives Vorzeichen, die prognostizierten Anstiege fielen zwischenzeitlich so hoch wie noch nie aus (teils um das Doppelte). Im Bundesdurchschnitt könnten die Baulandpreise demnach um 8,0 Prozent zulegen. Besonders ausgeprägt ist der Preisdruck in den Regierungsbezirken Detmold und Niederbayern, in Thüringen-Ost sowie in Brandenburg-Nordost.

Marktprognose: Bauland - Angebotsentwicklung
Marktprognose: Bauland - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: Bauland - Preisentwicklung
Marktprognose: Bauland - Angebotsentwicklung
Marktprognose: Bauland - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: Bauland - Preisentwicklung

Wohnbauland (lange Reihe)

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Erwartete Angebotseentwicklung nach Bauland in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung nach Bauland in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für Bauland in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Einfamilienhäuser

Das ungebrochene Interesse der Käufer gilt weiterhin dem Eigenheim in gewachsenen Strukturen. Die traditionell starke Nachfrage nach Gebrauchtobjekten wird nach Einschätzung der Immobilienexperten in allen betrachteten Regionen weiter steigen.

Diesem großen Bedarf steht eine regional mittlerweile sehr unterschiedliche Entwicklung des Angebots gegenüber. Noch knapper dürften die Eigenheime im Regierungsbezirk Gießen, in Sachsen-Anhalt-Nord sowie im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben werden. Daneben gibt es Gegenden, in denen die Marktkenner mit einer Ausweitung des Angebots rechnen – dies gilt für das Saarland, für Rheinland-Pfalz-Süd und für den Regierungsbezirk Münster.

Im Bundesdurchschnitt belaufen sich die Preiserwartungen für gebrauchte Einfamilienhäuser 2022 auf ein Plus von 6,9 Prozent. Das liegt über der Einschätzung
des Vorjahres und stellt einen neuen Rekordwert seit Beginn der Barometererhebung im Jahr 2004 dar. Besonders üppig könnten die Preiszuwächse in Rheinland-Pfalz-Mitte (12,9 Prozent), im Berliner-Umland Brandenburg-Nordost (12,0 Prozent) und Brandenburg-Südwest
(9,3 Prozent) ausfallen.

Vergleichsweise moderat fielen die Prognosen dagegen im Regierungsbezirk Detmold (3,7 Prozent) und im Regierungsbezirk Kassel (3,2 Prozent) aus.

Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Preisentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: frei stehende Einfamilienhäuser - Preisentwicklung

Einfamilienhäuser (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwicklung nach gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäuser in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung nach gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Eigentumswohnungen

Der Boom der Eigentumswohnungen hält unvermindert an. In insgesamt 37 der 40 untersuchten Regionen gingen die Befragten von einem weiteren Anstieg der Nachfrage aus. Gerade in den besonders beliebten Regionen sind Wohnungen eine attraktive Alternative für Eigentumsinteressenten. Dies gilt insbesondere für Berlin, Mecklenburg-Vorpommern-West und das Saarland. Lediglich im Regierungsbezirk Oberfranken, Sachsen-Anhalt-Süd und Brandenburg-Südwest sahen die Immobilienexperten eher einen Rückgang der Nachfrage.

Die Unterschiede beim Angebot fallen größer aus. Während unter anderem in Berlin, Thüringen-Ost, Rheinland-Pfalz-Mitte sowie in Hamburg und Umland mit mehr neuen Eigentumswohnungen gerechnet wurde, waren es in Bremen und seinem Umland sowie im bayerischen Regierungsbezirk Oberpfalz weniger.

Das erwartete Preisplus lag im Bundesdurchschnitt bei 7,1 Prozent. Das ist eine nochmals optimistischere Einschätzung des Marktes als im Vorjahr (plus 2 Prozent-Punkte). Am stärksten sollten die Preise demnach in Sachsen-Anhalt-Süd (9,9 Prozent), sowie in den beiden nordrhein-westfälischen Regierungsbezirken Detmold und Düsseldorf anziehen.

Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Preisentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Eigentumswohnungen - Preisentwicklung

Eigentumswohnungen (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für neue Eigentumswohnungen in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Reihenhäuser

Auch die neu gebauten Reihen-Eigenheime profitieren unvermindert vom allgemein positiven Trend auf den Immobilienmärkten. Nahezu deutschlandweit – außer im Regierungsbezirk Detmold und in Berlin – rechneten die Immobilienvermittler zu Beginn des Jahres damit, dass die Nachfrage nach Reihenhäusern steigen wird. Den stärksten Anstieg sahen sie in Mecklenburg-Vorpommern-West, im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben sowie in Thüringen-Ost.

Die Angebotsentwicklung wurde mittlerweile wieder etwas einhelliger als im Vorjahr beurteilt. Die Mehrheit der Experten erwartete einen Angebots-Rückgang. Auf regionaler Ebene fallen die Einschätzungen unterschiedlich aus. In Berlin sowie im Regierungsbezirk Hessen, in Sachsen-Anhalt-Süd sowie in Sachsen-Anhalt-Nord und im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben könnte das Angebot sinken. Mehr neue Reihenhäuser dürften im Regierungsbezirk Münster und in Schleswig-Holstein-Nord zur Verfügung stehen. Die Befragten erwarteten überall Preissteigerungen – im Bundesdurchschnitt war es ein Rekordhoch von 6,7 Prozent. Hohe Preiszuwächse für neue Reihenhäuser stünden im Regierungsbezirk Detmold (9,2 Prozent) und Sachsen-Anhalt (9,5 Prozent) sowie Niedersachsen-West (8,9 Prozent) bevor. Für den Regierungsbezirk Kassel fiel die Preiserwartung im regionalen Vergleich mit 0,7 Prozent am niedrigsten aus.

Marktprognose: neue Reihenhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Preisentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Angebotsentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Nachfrageentwicklung
Marktprognose: neue Reihenhäuser - Preisentwicklung

Reihenhäuser (lange Reihe)

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Erwartete Angebotsentwickklung nach neuen Reihenhäusern in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Nachfrageentwicklung für neue Reihenhäuer in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin

Erwartete Preisentwicklung für neue Reihenhäuser in 40 Beobachtungsregionen

* ohne Hamburg und SH ** ohne Hamburg *** ohne Berlin