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EIGENTUMSBILDUNG

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Wohneigentumsförderung Baukindergeld

Bis Ende März 2022 haben insgesamt 406.000 Familien mithilfe des Baukindergelds Wohneigentum bezogen. Theoretisch kann die Förderung zwar noch bis Ende 2023 beantragt werden, praktisch dürften die ursprünglich bereitgestellten 10 Milliarden Euro laut KfW aber bis Ende 2022 ausgeschöpft sein. Fördervoraussetzung ist ohnehin, dass Baugenehmigung oder Kaufvertrag vor dem 31. März 2021 datieren. Da die Förderung innerhalb von sechs Monaten nach Einzug beantragt sein muss, konzentrierten sich die Anträge zuletzt auf den Neubau. Insgesamt liegt dessen Anteil nun bei knapp einem Drittel. Drei Viertel der Antragsteller hatten ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von weniger als 60.000 Euro.

MfW 2022_Seite 62_Baukindergeld

Altersvorsorgeförderung Wohn-Riester

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Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau; Einkommensgrenzen gibt es keine.

Dabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die finanzielle Belastung. Nach Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Sparförderung Wohnungsbauprämie

Schon seit 1952 unterstützt der Staat das Sparen für Wohneigentum mit der Wohnungsbauprämie. Nachdem die Einkommensgrenzen von 1996 bis 2020 nicht mehr angepasst worden waren, hatten zuletzt selbst Berufsanfänger inflationsbedingt nur noch selten Anspruch auf die Prämie. Das sieht nun wieder besser aus: Anfang 2021 wurden die Einkommensgrenzen und der förderfähige Sparbetrag um ein gutes Drittel erhöht. Zudem
ist der Fördersatz von 8,8 auf 10 Prozent gestiegen. Dadurch ist die Sparförderung deutlich attraktiver und erreicht wieder breite Bevölkerungsschichten. Das ist auch deshalb so wichtig, weil der Erwerb von Wohneigentum viel öfter am Eigenkapital als am Einkommen scheitert.

6_Wohnungsbauprämie

Kapitalquellen

MfW 2022_Seite 65_Finanzierungsbausteine beim Ersterwerb

Immobilien werden immer teurer, aber die Haus- und Wohnungskäufer sparen immer weniger lange, bis sie den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen, so das Ergebnis einer Haushaltsbefragung im Auftrag des BBSR. Wer in den Jahren 2008 bis 2011 eine Immobilie erwarb, hatte dafür im Schnitt 11,4 Jahre gespart – Neu-Eigentümer der Jahre 2012 bis 2017 kamen nur noch auf 9,7 Jahre. Dieses scheinbare Paradox erklärt sich dadurch, dass – notgedrungen – vermehrt andere Eigenkapitalquellen genutzt wurden, um die Finanzierungsanforderungen zu erfüllen. Dazu zählen insbesondere Erbschaften und Schenkungen, aber auch die Veräußerung von Wertpapieren und Wertgegenständen.

Einkommensbelastung

Im Jahr 2021 sind die Immobilienpreise in Deutschland trotz der andauernden Corona-Pandemie kräftiger denn je gestiegen. Obwohl Eigenheime inzwischen schon seit einigen Jahren teurer und teurer werden, blieben sie dank der niedrigen Zinsen und steigenden Einkommen lange erschwinglich. Doch schon im vergangenen Jahr galt dies nur noch eingeschränkt, im Frühjahr 2022 haben die steigenden Zinsen die Finanzierung weiter erschwert. Im ersten Quartal des Jahres lag die Belastung durchschnittlicher Einkommen mit den Kreditraten für ein 125 Quadratmetern großes Eigenheim im Mittel bei 35 Prozent.

MfW 2022_Seite 67_Erschwinglichkeit von Eigenheimen

Wohnkostenvergleich

MfW 2022_Seite 67_Montliche Wohnkosten nach Alter

In jungen Jahren fällt die Anschaffung der eigenen vier Wände oft schwer – vor allem im Vergleich zur Mietbelastung. Dennoch lohnen sich frühe Sparanstrengungen auf lange Sicht zumeist, wie die Statistik zeigt. Demnach schwindet der Wohnkostenvorteil der Mieter mit jedem Jahr, in dem Eigentümer ihre Schulden tilgen können. Im Ruhestand schließlich haben Selbstnutzer die Nase eindeutig vorn: Die über 64-Jährigen mussten 2018 bei einem monatlichen Haushaltseinkommen von 2.000 bis 3.000 Euro nur 18 Prozent davon fürs Wohnen ausgeben. Gleichaltrige Mieter kamen in derselben Einkommensgruppe auf eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 27 Prozent.

Vermögensbildung

Wer in den eigenen vier Wänden lebt, verfügt über ein höheres Vermögen als jemand, der zur Miete wohnt. Warum das keine Binsenweisheit ist: Erstens gilt die Regel auch für den Vergleich von Eigentümer- und Mieterhaushalten in derselben Einkommensgruppe, der Vermögensunterschied basiert also nicht auf Einkommensunterschieden. Und zweitens ist es eben nicht nur die Immobilie, die den Unterschied ausmacht. So haben Wohneigentümer im Alter von 50 bis 59 Jahren durchschnittlich auch ein höheres Geldvermögen angespart. Der Grund: Sie schränken oftmals ihren Konsum stärker ein, um zusätzliche Rücklagen zu bilden.

MfW 2022_Seite 68_Vermögen von Eigentümern und Mietern

Sparverhalten

MfW 2022_Seite 69_Sparbeträge von Eigentümern und Mietern

Gleiches Einkommen, unterschiedliche Wohnsituation – und unterschiedlich sparsam: Wer in den eigenen vier Wänden lebt, gibt weniger Geld aus als jemand, der zur Miete wohnt. Dass selbst nutzende Wohneigentümer mehr auf die hohe Kante legen, zieht sich durch alle Altersstufen. Zusätzlich zur ohnehin nötigen Tilgung der Baukredite sowie den Ausgaben für die Instandhaltung oder dem Aufbau einer Rücklage dafür sparen die Eigentümer auch ein wenig mehr in anderen Sparformen und nehmen etwas seltener als vergleichbare Mieter Konsumentenkredite auf, die dann getilgt werden müssen. Unter dem Strich steht ein erheblich höheres Engagement für den Vermögensaufbau.

Teures Bauen

Der Anstieg der Baukosten übertrifft die allgemeine Teuerungsrate deutlich: Während die Verbraucherpreise im Jahr 2021 um gerade einmal 3,1 Prozent über ihrem Niveau von 2020 lagen, stiegen die Preise für Bauleistungen im selben Zeitraum um 15 Prozent. Besonders stark verteuert haben sich Zimmer- und Holzbauarbeiten, aber auch viele andere Handwerksleistungen. Dahinter stecken die hohe Nachfrage und Kapazitätsengpässe. Preistreiber auf dem Bau sind aber auch gesetzliche Anforderungen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG, früher EnEV) und Stellplatzvorgaben. Senken lassen sich die Baukosten unter anderem mit Hilfe des seriellen und modularen Bauens, also durch den Einsatz von Fertigteilen.

MfW 2022_Seite 70_Die Baukosten-Treiber

Regionale Baukosten-Unterschiede

MfW 2022_Seite 71_Kostenunterschiede im Neubau

Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich, vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne Weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Durch die hohe Nachfrage und die vielerorts ausgelasteten Kapazitäten sind die Baupreise spürbar gestiegen. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.478 und 2.387 Euro.

Eigenkapital-Hürde

Eine knappe halbe Million Euro für ein Eigenheim – in vielen deutschen Ballungsräumen sind solche Preise fast schon Standard. Das in diesem Fall für eine sichere Finanzierung ohne  Zinsaufschlag zumeist benötigte Eigenkapital in Höhe von 150.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten) können allerdings gerade einmal 3 Prozent der Mieter im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 39 Jahren aufbringen, wie das Forschungsinstitut empirica berechnet hat. Selbst bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für eine Wohnung oder ein Haus müssten noch 100.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein. Und das ist bei gerade einmal 7 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte der Fall.

MfW 2022_Seite 72_Knackpunkt Eigenkapital

Ersterwerberpotenzial

6_Ersterwerberpotenzial

Der Rat an angehende Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer lautet gemeinhin, dass die Kreditraten nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen und mindestens 25 Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital bestritten werden sollten. Stellt man die regionalen Kaufpreise den regionalen Einkommen und Ersparnissen gegenüber, hatten 2020 gemäß Berechnungen von empirica nur noch 241.000 jüngere Mieterhaushalte die Chance, den Sprung ins Eigentum zu schaffen. Vor zehn Jahren waren es noch doppelt so viele. Die meisten Interessenten scheitern nicht am Einkommen, sondern an der Eigenkapital-Hürde.

Preise für Wohnimmobilien im europäischen Vergleich

Durch die Brille eines Parisers oder Londoners betrachtet ist Berlin in puncto Wohnimmobilienpreise nach wie vor eine Hauptstadt der Seligen. Laut einer Erhebung der Unternehmensberatung Deloitte lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin 2020 mit knapp 6.200 Euro nur um 51 Prozent über dem Bundesdurchschnitt.

In Paris dagegen sind die Quadratmeterpreise fast dreimal so hoch wie im französischen Mittel. Trotzdem ist Berlin keine Schnäppchenmetropole mehr, wie der Vergleich mit anderen europäischen Hauptstädten zeigt: Ob Amsterdam, Wien oder Rom – überall ist Wohneigentum inzwischen günstiger zu erwerben als an der Spree. Die teuerste deutsche Großstadt ist allerdings nicht Berlin, sondern München, wo im Schnitt zuletzt fast 8.700 Euro pro Quadratmeter aufzubringen waren.

Dass Deutschland im Ländervergleich der Hauspreise dichter an der europäischen Spitze ist als Berlin im Hauptstadtvergleich, hat im Wesentlichen zwei Gründe: Zum einen gibt es hierzulande viele wirtschaftsstarke Regionen mit hohen Immobilienpreisen, so dass die Spreizung zwischen Kapitale und übrigem Land geringer ausfällt als anderswo. Zum anderen spiegelt sich in den Preisen auch das innereuropäische Wohlstandsgefälle. In Relation zum nationalen Durchschnittseinkommen sind Häuser in Portugal und Polen weit weniger günstig, als es aus deutscher Sicht scheint.

MfW 2022_Seite 75_Wohnungspreise in Europa