EIGENTUMSBILDUNG

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Wohneigentumsförderung

Wohn-Riester

Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau; Einkommensgrenzen gibt es keine.
Dabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die finanzielle Belastung. Nach Berechnungen von Finanztest können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Wohnkostenvergleich

Gerade in jungen Jahren scheint die Anschaffung der eigenen vier Wände schwer zu fallen – vor allem im Vergleich zur ver­meintlich niedrigeren Mietbelastung. Dass sich frühe Sparan­strengungen auf lange Sicht loh­nen, zeigt die Statistik. Da­nach schwindet der Vorteil der Mieter bei den Wohnkosten mit jedem Jahr, in dem die Mieten steigen und die Ei­gentümer ihre Finanzierungslast allmählich abbauen. Ist der Eigentümer erst einmal schuldenfrei, werden die Vorteile des Eigentums immer größer: Im Alter sinkt der Posten „Wohnen“ im Haushaltsbudget spürbar. Der Wohneigentümer muss nur noch jeden sechsten Euro fürs Wohnen ausgeben, der Mieter fast jeden Dritten Euro.

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 47_Monatliche Wohnkosten

Wünsche nach Wohneigentum

Argumente für Wohneigentum

Während bereits 52 Prozent der Menschen in Deutschland in den eigenen vier Wänden wohnen, sagt die Mieterquote von 48 Prozent nichts darüber aus, ob es sich um überzeugte Mieter handelt oder nur um solche auf Zeit. Tatsächlich würden 57 Prozent (West: 59 Prozent; Ost: 48 Prozent) der Mieter lieber in der eigenen Immobilien statt zur Miete wohnen. Nach den Gründen für den Wunsch nach eigenen vier Wänden gefragt, gaben 90 Prozent der nach Wohneigentum strebenden Mieter die Altersvorsorge an. Dies ist einmal mehr ein Indiz dafür, welch enorme Bedeutung die eigene Immobilie als wichtigste Form der privaten Altersvorsorge hat.

Ansätze zur Kosteneinsparung

Auch bei der eigenen Immobilie werden die Menschen immer kostenbewusster. Während die Niedrigzinssituation sowie seit Jahren stabile oder nur moderat steigende Bau- und Grundstückspreise die eigenen vier Wände bereits generell erschwinglicher werden lassen, senken die Bauherren die Kosten ihrerseits durch verschiedene Maßnahmen. Mehr als die Hälfte packen beispielsweise selbst mit an. Der Verzicht auf Unterkellerung sowie auf die Garage, an deren Stelle der Carport rückt, gewinnen an Bedeutung. Preisgünstigere Lagen, kleinere Grundstücke oder ein einfacher Grundriss tun ein Übriges.

Die häufigsten Massnahmen zur Kostensenkung

Kostengünstiges Bauen

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 50_Reihenhaeuser am guenstigsten

Die eigenen vier Wände sind in der Regel die größte Investition im Leben der Menschen. Umso wichtiger ist, dass die Bauherren schon seit über einem Jahrzehnt große Erfolge beim kostengünstigen Bauen erzielen. Vor allem in den neuen Ländern ist der Kostenvorsprung im Vergleich zum Jahr 1995 zum Teil deutlich. Hier sanken nach einer Analyse der Daten der Baugenehmigungsstatistik die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche bis 2015 um mehr als 3 Prozent. Reihenhäuser sind deutschlandweit mit Abstand am günstigsten.

Regionale Baukosten-Unterschiede

Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich, vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Offenbar setzt intensiver Wettbewerb gerade in den Großstädten enge Grenzen für die Baupreise. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.231 und 1.949 Euro.

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 51_Kostenunterschiede im Neubau

Regionale Finanzierungs-Schwellen

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 53_Bezahlbarkeit von Wohneigentum

Eigene vier Wände sind trotz gestiegener Immobilienpreise zurzeit leichter finanzierbar denn je. Doch es gibt deutliche regionale Unterschiede. Während in den Landkreisen Starnberg und München mehr als das doppelte Durchschnittseinkommen für eine typische  Wohneigentumsfinanzierung erforderlich ist, ­reichen mittlerweile in 2 von 3 kreisfreien Städten in Deutschland durch­schnittliche Einkom­men bereits aus.  Von den über 300 Landkreisen wird nur noch in 37 mehr als das Durchschnittseinkommen verlangt, wenn es um die Finanzierung ortsüblicher Objekte geht. In den meisten anderen Kreisen dagegen liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Zu den – bezogen auf das regionale Einkommen – zehn günstigsten Kaufstandorten zählen Landkreise aus den neuen Ländern, gefolgt von den Landkreisen Hof (in Nordbayern) sowie Hersfeld-Rotenburg (in Nordhessen). Allerdings gibt es auch in den neuen Bundesländern relativ teure Standorte. An der Spitze liegt Potsdam, wo fast das doppelte Durchschnittseinkommen benötigt wird, um ein ortsübliches gebrauchtes Einfamilienhaus zu erwerben. Aber auch in Dresden, Jena, Leipzig oder Rostock reichen Durchschnittseinkommen nicht aus. Dasselbe gilt für viele Städte an der Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen sowie für süd- und südwestdeutsche Zentren und Urlaubsregionen.

Regionale Wohneigentumsquoten

Einkommen, Hauspreise und Finanzierungsbedingungen erlauben in 13 der 16 Bundesländer eine Wohneigentumsquote von 50 Prozent oder weitaus mehr. Dass die Potenziale für die eigenen vier Wände nun schon seit längerem so gut sind, liegt an den seit Mitte der 90er Jahre in Deutschland stark gesunkenen Zinsen, während die Hauspreise bisher überwiegend moderat gestiegen sind und die Einkommen insgesamt zulegen konnten. Auf Dauer werden sich diese flächendeckend günstigen Bedingungen auch auf die weitere Entwicklung der Wohneigentumsquoten auswirken.

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 54_Potenziale bei den Wohneigentumsquoten

Hauspreise im Europa-Vergleich

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 55_Hauspreise in Europa

Noch in den Neunziger Jahren waren die Preise für ein Eigenheim in Deutschland im europäischen Vergleich rekordverdächtig hoch. Zwischenzeitlich kosteten sie in nahezu allen anderen europäischen Ländern mehr als hierzulande. Mittlerweile fanden in etlichen Ländern Preiskorrekturen statt, während es in Deutschland zu moderaten Preissteigerungen gekommen ist. Der Blick auf die Preise in den Nachbarländern bestätigt, dass bei uns nach wie vor gute Kaufbedingungen herrschen und man generell von der Gefahr einer Preisblase weit entfernt ist.