Bis Ende 2022 haben insgesamt 427.000 Familien mithilfe des Baukindergelds Wohneigentum bezogen. Zwei Drittel der Geförderten nutzten die staatliche Unterstützung für den Erwerb einer bestehenden Immobilie, die übrigen für den Neubau. Gemäß den Plänen der vorigen Bundesregierung sollte eine Antragstellung solange möglich sein, wie die insgesamt für das Baukindergeld bereit gestellten 9,9 Milliarden Euro noch nicht ausgeschöpft sind, längstens bis Ende 2023. Relativ überraschend hat die Ampelregierung das Programm jedoch vorzeitig bereits Ende 2022 gestoppt, obwohl sich die Förderzusagen zu diesem Zeitpunkt erst auf gut 9 Milliarden Euro beliefen. Die an hohe Energieeffizienzstandards gekoppelte Nachfolgeförderung für Familien (siehe Seite 85) ist schleppend angelaufen.

Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau; Einkommensgrenzen gibt es keine.

Dabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die finanzielle Belastung. Nach Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Schon seit 1952 unterstützt der Staat das Sparen für Wohneigentum mit der Wohnungsbauprämie. Nachdem die Einkommensgrenzen von 1996 bis 2020 nicht mehr angepasst worden waren, hatten zuletzt selbst Berufsanfänger inflationsbedingt nur noch selten Anspruch auf die Prämie. Das sieht nun wieder besser aus: Anfang 2021 wurden die Einkommensgrenzen und der förderfähige Sparbetrag um ein gutes Drittel erhöht. Zudem
ist der Fördersatz von 8,8 auf 10 Prozent gestiegen. Dadurch ist die Sparförderung deutlich attraktiver und erreicht wieder breite Bevölkerungsschichten. Das ist auch deshalb so wichtig, weil der Erwerb von Wohneigentum viel öfter am Eigenkapital als am Einkommen scheitert.

Immobilien werden immer teurer, aber die Haus- und Wohnungskäufer sparen immer weniger lange, bis sie den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen, so das Ergebnis einer Haushaltsbefragung im Auftrag des BBSR. Wer in den Jahren 2008 bis 2011 eine Immobilie erwarb, hatte dafür im Schnitt 11,4 Jahre gespart – Neu-Eigentümer der Jahre 2012 bis 2017 kamen nur noch auf 9,7 Jahre. Dieses scheinbare Paradox erklärt sich dadurch, dass – notgedrungen – vermehrt andere Eigenkapitalquellen genutzt wurden, um die Finanzierungsanforderungen zu erfüllen. Dazu zählen insbesondere Erbschaften und Schenkungen, aber auch die Veräußerung von Wertpapieren und Wertgegenständen.

Die Hypothekenzinsen haben sich im Laufe des Jahres 2022 fast vervierfacht. Die Zeit der Immobilienfinanzierungen quasi zum Nulltarif ist damit vorbei, nicht aber die Zeit der hohen Immobilienpreise. Zwar sind die Kaufpreise Anfang 2023 leicht gesunken, das genügt jedoch nicht, um den Immobilienerwerb wieder erschwinglicher zu machen. Noch 2021 mussten angehende Eigentümer
für den Kauf eines 125 Quadratmeter großen Einfamilienhauses durchschnittlich nur 26 Prozent ihres Nettoeinkommens für den Schuldendienst aufwenden, im ersten Quartal 2023 waren es 37 Prozent – und in den Städten im Schnitt sogar 53 Prozent.

In jungen Jahren fällt die Anschaffung der eigenen vier Wände oft schwer – vor allem im Vergleich zur Mietbelastung. Dennoch lohnen sich frühe Sparanstrengungen auf lange Sicht zumeist, wie die Statistik zeigt. Demnach schwindet der Wohnkostenvorteil der Mieter mit jedem Jahr, in dem Eigentümer ihre Schulden tilgen können. Im Ruhestand schließlich haben Selbstnutzer die Nase eindeutig vorn: Die über 64-Jährigen mussten 2018 bei einem monatlichen Haushaltseinkommen von 2.000 bis 3.000 Euro nur 18 Prozent davon fürs Wohnen ausgeben. Gleichaltrige Mieter kamen in derselben Einkommensgruppe auf eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 27 Prozent.

Wer in den eigenen vier Wänden lebt, verfügt über ein höheres Vermögen als jemand, der zur Miete wohnt. Warum das keine Binsenweisheit ist: Erstens gilt die Regel auch für den Vergleich von Eigentümer- und Mieterhaushalten in derselben Einkommensgruppe, der Vermögensunterschied basiert also nicht auf Einkommensunterschieden. Und zweitens ist es eben nicht nur die Immobilie, die den Unterschied ausmacht. So haben Wohneigentümer im Alter von 50 bis 59 Jahren durchschnittlich auch ein höheres Geldvermögen angespart. Der Grund: Sie schränken oftmals ihren Konsum stärker ein, um zusätzliche Rücklagen zu bilden.

Gleiches Einkommen, unterschiedliche Wohnsituation – und unterschiedlich sparsam: Wer in den eigenen vier Wänden lebt, gibt weniger Geld aus als jemand, der zur Miete wohnt. Dass selbst nutzende Wohneigentümer mehr auf die hohe Kante legen, zieht sich durch alle Altersstufen. Zusätzlich zur ohnehin nötigen Tilgung der Baukredite sowie den Ausgaben für die Instandhaltung oder dem Aufbau einer Rücklage dafür sparen die Eigentümer auch ein wenig mehr in anderen Sparformen und nehmen etwas seltener als vergleichbare Mieter Konsumentenkredite auf, die dann getilgt werden müssen. Unter dem Strich steht ein erheblich höheres Engagement für den Vermögensaufbau.

Der Anstieg der Baukosten übertrifft die allgemeine Teuerungsrate deutlich: Während die Verbraucherpreise im Jahr 2022 um 6,9 Prozent über ihrem Niveau von 2021 lagen, stiegen die Preise für Bauleistungen im selben Zeitraum um rund 19 Prozent. Besonders stark verteuert haben sich Dachdeckerarbeiten, aber auch viele andere Handwerksleistungen. Dahinter stecken die hohe Nachfrage und Kapazitätsengpässe. Preistreiber auf dem Bau sind aber auch gesetzliche Anforderungen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Stellplatzvorgaben. Senken lassen sich die Baukosten unter anderem mit Hilfe des seriellen und modularen Bauens, also durch den Einsatz von Fertigteilen.

Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich, vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne Weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Durch die Teuerung bei den Baumaterialien (siehe Seite 70) und die gestiegenen energetischen Anforderungen an den Neubau sind die Baupreise spürbar nach oben gegangen. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.796 und 2.657 Euro.

Eine knappe halbe Million Euro für ein Eigenheim – in vielen deutschen Ballungsräumen sind solche Preise fast schon Standard. Das in diesem Fall für eine sichere Finanzierung ohne Zinsaufschlag zumeist benötigte Eigenkapital in Höhe von 150.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten) können allerdings gerade einmal 3 Prozent der Mieter im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 39 Jahren aufbringen, wie das Forschungsinstitut empirica berechnet hat. Selbst bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für eine Wohnung oder ein Haus müssten noch 100.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein. Und das ist bei gerade einmal 7 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte der Fall.

Bei angehenden Wohneigentümern sollten die Kreditraten nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen und mindestens 25 Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital bestritten werden. Stellt man die regionalen Kaufpreise den regionalen Einkommen und Ersparnissen gegenüber, hatten 2022 nach Berechnungen von empirica nur noch 214.000 jüngere Mieterhaushalte eine Chance auf Eigentum. Aufgrund des Zinsanstiegs scheitern die Interessenten inzwischen oftmals nicht nur am Eigenkapital, sondern auch an der Einkommenshürde. Der jüngste Preisrückgang hat die Lage aber leicht gebessert.

Durch die Brille eines Parisers oder Londoners betrachtet erscheint Berlin in puncto Wohnimmobilienpreise nach wie vor als vergleichsweise günstige Hauptstadt. Laut einer Erhebung der Unternehmensberatung Deloitte lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung 2021 in Berlin mit knapp 6.500 Euro um 41 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. In Paris dagegen sind die Quadratmeterpreise fast dreimal so hoch wie im französischen Mittel. Trotzdem ist Berlin keine Schnäppchenmetropole mehr, wie der europäische Vergleich zeigt: Ob Brüssel, Wien oder Rom – in manch einer Hauptstadt ist Wohneigentum inzwischen günstiger zu erwerben als an der Spree. Die teuerste deutsche Großstadt ist allerdings nicht Berlin, sondern München, wo im Schnitt zuletzt fast 10.500 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung aufzubringen waren. Damit belegt die bayerische Landeshauptstadt im europäischen Städte-Ranking hinter Paris Platz zwei. Dass Deutschland im Ländervergleich der Wohnungspreise dichter an der europäischen Spitze ist als Berlin im Hauptstadtvergleich, hat vor allem einen Grund: Es gibt hierzulande viele wirtschaftsstarke Regionen mit hohen Immobilienpreisen, so dass die Spreizung zwischen Kapitale und übrigem Land geringer ausfällt als anderswo.