Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau sowie seit 2024 die energetische Sanierung von Wohneigentum; Einkommensgrenzen gibt es keine.

DDabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die finanzielle Belastung. Nach Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Schon seit 1952 unterstützt der Staat das Sparen für Wohneigentum mit der Wohnungsbauprämie. Nachdem die Einkommensgrenzen von 1996 bis 2020 nicht mehr angepasst worden waren, hatten zuletzt selbst Berufsanfänger inflationsbedingt nur noch selten Anspruch auf die Prämie. Das sieht nun wieder besser aus: Anfang 2021 wurden die Einkommensgrenzen und der förderfähige Sparbetrag um ein gutes Drittel erhöht. Zudem
ist der Fördersatz von 8,8 auf 10 Prozent gestiegen. Dadurch ist die Sparförderung deutlich attraktiver und erreicht wieder breite Bevölkerungsschichten. Das ist auch deshalb so wichtig, weil der Erwerb von Wohneigentum viel öfter am Eigenkapital als am Einkommen scheitert.

In jungen Jahren fällt die Anschaffung der eigenen vier Wände oft schwer – vor allem im Vergleich zur Mietbelastung. Dennoch lohnen sich frühe Sparanstrengungen auf lange Sicht zumeist, wie die Statistik zeigt. Demnach schwindet der Wohnkostenvorteil der Mieter mit jedem Jahr, in dem Eigentümer ihre Schulden tilgen können. Im Ruhestand schließlich haben Selbstnutzer die Nase eindeutig vorn: Die über 64-Jährigen mussten 2018 bei einem monatlichen Haushaltseinkommen von 2.000 bis 3.000 Euro nur 18 Prozent davon fürs Wohnen ausgeben. Gleichaltrige Mieter kamen in derselben Einkommensgruppe auf eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 27 Prozent.

Wer in den eigenen vier Wänden lebt, verfügt über ein höheres Vermögen als jemand, der zur Miete wohnt. Warum das keine Binsenweisheit ist: Erstens gilt die Regel auch für den Vergleich von Eigentümer- und Mieterhaushalten in derselben Einkommensgruppe, der Vermögensunterschied basiert also nicht auf Einkommensunterschieden. Und zweitens ist es eben nicht nur die Immobilie, die den Unterschied ausmacht. So haben Wohneigentümer im Alter von 50 bis 59 Jahren durchschnittlich auch ein höheres Geldvermögen angespart. Der Grund: Sie schränken oftmals ihren Konsum stärker ein, um zusätzliche Rücklagen zu bilden.

Gleiches Einkommen, unterschiedliche Wohnsituation – und unterschiedlich sparsam: Wer in den eigenen vier Wänden lebt, gibt weniger Geld aus als jemand, der zur Miete wohnt. Dass selbst nutzende Wohneigentümer mehr auf die hohe Kante legen, zieht sich durch alle Altersstufen. Zusätzlich zur ohnehin nötigen Tilgung der Baukredite sowie den Ausgaben für die Instandhaltung oder dem Aufbau einer Rücklage dafür sparen die Eigentümer auch ein wenig mehr in anderen Sparformen und nehmen etwas seltener als vergleichbare Mieter Konsumentenkredite auf, die dann getilgt werden müssen. Unter dem Strich steht ein erheblich höheres Engagement für den Vermögensaufbau.

Der Anstieg der Baukosten übertrifft die allgemeine Teuerungsrate in nahezu allen Feldern: Während die Verbraucherpreise im Jahr 2023 um 5,9 Prozent über ihrem Niveau von 2022 lagen, stiegen die Preise für Bauleistungen im selben Zeitraum um rund 9 Prozent. Besonders stark verteuert haben sich Dachdeckerarbeiten, aber auch viele andere Handwerksleistungen. Dahinter stecken die hohe Nachfrage und Kapazitätsengpässe. Preistreiber auf dem Bau sind aber auch gesetzliche Anforderungen wie das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) und Stellplatzvorgaben. Senken lassen sich die Baukosten unter anderem mit Hilfe des seriellen und modularen Bauens, also durch den Einsatz von Fertigteilen.

Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich, vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne Weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Durch die hohe Nachfrage und die vielerorts ausgelasteten Kapazitäten sind die Baupreise spürbar gestiegen. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.887 und 2.908 Euro.

Eine knappe halbe Million Euro für ein Eigenheim – in vielen deutschen Ballungsräumen sind solche Preise fast schon Standard. Das in diesem Fall für eine sichere Finanzierung ohne Zinsaufschlag zumeist benötigte Eigenkapital in Höhe von 150.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten) können allerdings gerade einmal 3 Prozent der Mieter im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 39 Jahren aufbringen, wie das Forschungsinstitut empirica berechnet hat. Selbst bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für eine Wohnung oder ein Haus müssten noch 100.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein. Und das ist bei gerade einmal 7 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte der Fall.

Bei angehenden Wohneigentümern sollten die Kreditraten nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen und mindestens 25 Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital bestritten werden. Stellt man die regionalen Kaufpreise den regionalen Einkommen und Ersparnissen gegenüber, hatten 2022 nach Berechnungen von empirica nur noch 214.000 jüngere Mieterhaushalte eine Chance auf Eigentum. Aufgrund des Zinsanstiegs scheitern die Interessenten inzwischen oftmals nicht nur am Eigenkapital, sondern auch an der Einkommenshürde. Der jüngste Preisrückgang hat die Lage aber leicht gebessert.

Durch die Brille eines Parisers oder Londoners betrachtet erscheint Berlin in puncto Wohnimmobilienpreise nach wie vor als Vergleichsweise günstige Hauptstadt. Laut einer Erhebung der Unternehmensberatung Deloitte lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung 2022 in Berlin mit knapp 7.300 Euro um 52 Prozent über dem Bundes-durchschnitt. In Paris dagegen sind die Quadratmeterpreise fast dreimal so hoch wie im französischen Mittel. Trotzdem ist Berlin keine Schnäppchenmetropole mehr, wie der europäische Vergleich zeigt: Ob Brüssel, Wien oder Rom – in manch einer Hauptstadt ist Wohneigentum inzwischen günstiger zu erwerben als an der Spree. Die teuerste deutsche Großstadt ist allerdings nicht Berlin, sondern München, wo im Schnitt zuletzt 11.400 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung aufzubringen waren. Damit belegt die bayerische Landeshauptstadt im europäischen Städte-Ranking hinter Paris Platz zwei. Dass Deutschland im Ländervergleich der Wohnungspreise dichter an der europäischen Spitze ist als Berlin im Hauptstadtvergleich, hat vor allem einen Grund: Es gibt hierzulande viele wirtschaftsstar¬ke Regionen mit hohen Immobilienpreisen, so dass die Spreizung zwischen Kapitale und übrigem Land geringer ausfällt als anderswo.