EIGENTUMSBILDUNG

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Wohneigentumsförderung Baukindergeld

Seit Herbst 2018 und noch bis Ende 2023 können Familien für zehn Jahre Baukindergeld beantragen, wenn sie ein Haus gebaut oder gekauft und bezogen haben. Kaufvertrag oder Baugenehmigung müssen jedoch bereits bis Ende 2020 unter Dach und Fach sein. Das Baukindergeld beträgt pro Kind und Jahr 1.200 Euro, sofern das zu versteuernde Jahreseinkommen unterhalb dieser Grenzen liegt: 90.000 Euro bei einem Kind, 15.000 Euro mehr für jedes weitere. Die Zwischenbilanz der Förderbank KfW zu der neuen Eigenkapitalhilfe fällt positiv aus: Sie wird gut genutzt, und zwar vor allem von Familien mit relativ kleinen Einkommen. Stand Oktober entfielen im Jahr 2019 rund 62 Prozent der bewilligten Anträge auf Familien mit einem jährlichen Einkommen von weniger als 40.000 Euro. Zwar dominieren Käufe im Bestand, strukturschwache Regionen profitieren davon jedoch – zudem ist der Neubauanteil im Zeitverlauf wie erwartet gestiegen. Eine weitere gute Nachricht: Die vom Bund bereitgestellten Mittel werden aller Voraussicht nach bis zum Ende des Antragszeitraums reichen. Von den insgesamt zur Verfügung stehenden 9,9 Milliarden Euro wurden bis Ende 2019 knapp 3,9 Milliarden Euro zugesagt.

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Altersvorsorgeförderung Wohn-Riester

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Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau; Einkommensgrenzen gibt es keine.

Dabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die fi nanzielle Belastung. Nach Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Sparförderung Wohnungsbauprämie

Schon seit 1952 unterstützt der Staat das Sparen für Wohneigentum mit der Wohnungsbauprämie. Allerdings wurden die Einkommensgrenzen zuletzt 1996 angepasst, ein knappes Vierteljahrhundert später hatten selbst Berufsanfänger infl ationsbedingt nur noch selten Anspruch auf die Prämie. Ab 2021 wird sich das ändern: Die Einkommensgrenzen und der förderfähige Sparbetrag werden um ein gutes Drittel erhöht. Zudem steigt der Fördersatz von 8,8 auf 10 Prozent. Dadurch wird die Sparförderung deutlich attraktiver und sie erreicht wieder breite Bevölkerungsschichten. Das ist auch deshalb so wichtig, weil der Erwerb von Wohneigentum viel öfter am Eigenkapital als am Einkommen scheitert.

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Wünsche nach Wohneigentum

Argumente für Wohneigentum

Während bereits 52 Prozent der Menschen in Deutschland in den eigenen vier Wänden wohnen, sagt die Mieterquote von 48 Prozent nichts darüber aus, ob es sich um überzeugte Mieter handelt oder nur um solche auf Zeit. Tatsächlich würden 57 Prozent (West: 59 Prozent; Ost: 48 Prozent) der Mieter lieber in der eigenen Immobilien statt zur Miete wohnen. Nach den Gründen für den Wunsch nach eigenen vier Wänden gefragt, gaben 90 Prozent der nach Wohneigentum strebenden Mieter die Altersvorsorge an. Dies ist einmal mehr ein Indiz dafür, welch enorme Bedeutung die eigene Immobilie als wichtigste Form der privaten Altersvorsorge hat.

Kapitalquellen

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Immobilien werden immer teurer, aber die Haus- und Wohnungskäufer sparen immer weniger lange, bis sie den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen, so das Ergebnis einer Haushaltsbefragung im Auftrag des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Wer in den Jahren 2008 bis 2011 eine Immobilie erwarb, hatte dafür im Schnitt 11,4 Jahre gespart – Neu- Eigentümer der Jahre 2012 bis 2017 kamen nur noch auf 9,7 Jahre. Dieses scheinbare Paradox erklärt sich dadurch, dass – notgedrungen – vermehrt andere Eigenkapitalquellen genutzt wurden, um die Finanzierungsanforderungen zu erfüllen. Dazu zählen insbesondere Erbschaften und Schenkungen, aber auch die Veräußerung von Wertpapieren und Wertgegenständen.

Einkommensbelastung

Angesichts explodierender Immobilienpreise scheint es für die Bundesbürger immer schwieriger zu werden, sich Wohneigentum zu leisten. Doch diese Vermutung trügt – sofern das nötige Eigenkapital vorhanden ist: So ist die Belastung durchschnittlicher Einkommen mit den Kreditraten für ein Eigenheim mit 125 Quadratmetern Wohnfläche laut empirica regio im Jahr 2019 sogar niedriger gewesen als in der zweiten Hälfte der 2000er Jahre. Dies hat zwei Gründe: Zum einen sind die Darlehenszinsen so niedrig wie selten zuvor, und zum anderen sind die Einkommen aufgrund der guten Wirtschaftslage in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen.

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Wohnkostenvergleich

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 47_Monatliche Wohnkosten

Gerade in jungen Jahren scheint die Anschaffung der eigenen vier Wände schwer zu fallen – vor allem im Vergleich zur ver meintlich niedrigeren Mietbelastung. Dass sich frühe Sparan strengungen auf lange Sicht lohnen, zeigt die Statistik. Dem nach schwindet der Vorteil der Mieter bei den Wohnkosten mit jedem Jahr, in dem die Mieten steigen und die Ei gentümer ihre Finanzierungslast allmählich abbauen. Ist der Eigentümer erst einmal schuldenfrei, werden die Vorteile des Eigentums immer größer: Im Alter sinkt der Posten „Wohnen“ im Haushaltsbudget spürbar. Der Wohneigentümer muss nur noch jeden sechsten Euro fürs Wohnen ausgeben, der Mieter fast jeden dritten Euro.

Steigende Baukosten

Der Anstieg der Baukosten übertrifft die allgemeine Teuerungsrate deutlich: Während die Verbraucherpreise im Jahr 2019 um 5,3 Prozent über ihrem Niveau von 2015 lagen, stiegen die Preise für Bauleistungen im selben Zeitraum um 15,7 Prozent. Besonders stark verteuert haben sich Erdarbeiten, aber auch viele andere Handwerksleistungen. Dahinter stecken die hohe Nachfrage und Kapazitätsengpässe. Preistreiber auf dem Bau sind zudem gesetzliche Anforderungen wie die Energieeinsparverordnung und Stellplatzvorgaben. Senken lassen sich die Baukosten unter anderem mit Hilfe des seriellen und modularen Bauens, also durch den Einsatz von Fertigteilen.

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Regionale Baukosten-Unterschiede

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Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich,
vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne Weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Durch die hohe Nachfrage und die vielerorts ausgelasteten Kapazitäten sind die Baupreise spürbar gestiegen. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.396 und 2.176 Euro.

Regionale Wohneigentumspotenziale

Einkommen, Hauspreise und Finanzierungsbedingungen erlauben bei einem unterstellten Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens in 13 der 16 Bundesländer eine Wohneigentumsquote von 50 Prozent oder weitaus mehr. Die Potenziale ergeben sich durch die stark gesunkenen Zinsen und die überwiegend recht ordentlich gestiegenen Einkommen – trotz gestiegener Hauspreise. Dass diese Potenziale sich nicht entfalten können, liegt am mangelnden Eigenkapital, das mittlerweile zum größten Hemmnis beim Eigentumserwerb geworden ist.

LBS_MfW_2017_Grafik_Seite 54_Potenziale bei den Wohneigentumsquoten

Ersterwerberpotenzial

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Bis 2019 war die Wirtschaftswelt in Ordnung: Das Bruttoinlandsprodukt ist gewachsen, die Einkommen sind gestiegen und die Zinsen liegen auf historisch niedrigem Niveau. Und dennoch können sich im Vergleich zu 2007 heute weniger junge Haushalte Wohneigentum leisten. Der Grund: Fehlendes Eigenkapital, das mit steigenden Immobilienpreisen nicht mitgewachsen ist.

Gab es im Jahr 2007 noch 52 Landkreise und kreisfreie Städte mit einem hohen Ersterwerberpotenzial von mindestens 11 Prozent aller jungen Familien in Mietwohnungen,
die über ausreichend Einkommen und Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum verfügten, galt dies zehn Jahre später nur noch für 20 Kreise (s. Grafik). In absoluten Zahlen ausgedrückt: Das Ersterwerberpotenzial sank in zehn Jahren um annähernd 200.000 Haushalte von mehr als 480.000 Haushalten auf nur noch gut 290.000 Haushalte.

Umgekehrt stieg die Anzahl der Kreise mit einem niedrigen Ersterwerberpotenzial von unter 5 Prozent im selben Zeitraum von 19 auf 71 Kreise an. Erhöhungen des Potenzials gab es lediglich in Schrumpfungsgebieten wie dem Ruhrgebiet, Südwestsachsen, der Oberpfalz in Bayern oder der Westpfalz. Dagegen sanken die Potenziale
insbesondere in den urbanen Wachstumsregionen Oberbayern, Berlin und Hamburg, einschließlich Umland.

Immobilienpreise in Europa

Durch die Brille eines Parisers oder Londoners betrachtet ist Berlin in puncto Wohnimmobilienpreise nach wie vor eine Hauptstadt der Seligen. Laut einer Erhebung der Unternehmensberatung Deloitte lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin 2018 mit knapp 5.000 Euro nur um 46 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. In Paris dagegen sind die Quadratmeterpreise gut dreimal so hoch wie im französischen Mittel. Trotzdem ist Berlin keine Schnäppchenmetropole mehr, wie der Vergleich mit anderen europäischen Hauptstädten zeigt: Ob Wien, Romoder Madrid – überall ist Wohneigentum inzwischen günstiger zu erwerben als an der Spree. Die teuerste deutsche Großstadt ist allerdings nicht Berlin, sondern München, wo im Schnitt zuletzt rund 7.800 Euro pro Quadratmeter aufzubringen waren.

Dass Deutschland im Ländervergleich der Hauspreise weiter vorn liegt als Berlin im Hauptstadtvergleich, hat im Wesentlichen zwei Gründe: Zum einen gibt es hierzulande
viele wirtschaftsstarke Regionen mit hohen Immobilienpreisen, so dass die Spreizung zwischen Kapitale und übrigem Land geringer ausfällt als anderswo. Zum anderen spiegelt sich in den Preisen auch das innereuropäische Wohlstandsgefälle. In Relation zum nationalen Durchschnittseinkommen sind Häuser in Portugal und Polen weit weniger günstig, als es aus deutscher Sicht scheint.

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