Im März 2022 endete eine mehr als ein Jahrzehnt andauernde Niedrigzinsphase. Die Zinsen für Baukredite begannen zu steigen, binnen kürzester Zeit hatten sie sich mehr als verdreifacht. Der Erwerb eine Wohnimmobilie wurde damit für Normalverdiener vor allem in den Ballungsräumen nahezu unerschwinglich – und die große Frage stand im Raum: Wann und in welchem Ausmaß würde der Zinsanstieg zu sinkenden Preisen führen? Anfang 2023 hatten die Immobilienvermittler der Landesbausparkassen und Sparkassen im Rahmen der Befragung für das LBS-Frühjahrsbarometer für den weiteren Jahresverlauf einen deutlichen Rückgang der Preise für Bestandsimmobilien prognostiziert, während sie beim Neubau eher mit Stillstand rechneten.

Inzwischen ist klar: Ihre Prognosen trafen weitestgehend ins Schwarze. Laut dem aktuellen LBS-Preisspiegel für Frühjahr 2024, der auf den tatsächlichen Vermittlungen basiert, lagen die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser im Frühjahr 2024 um gut 11 Prozent unter dem Niveau im Frühjahr 2023 – dies war der erste Preisrückgang seit dem Jahr 2010 (Grafik). Auch die Preise für ältere Reihenhäuser (-9 Prozent) und Eigentumswohnungen (-6 Prozent) sowie für Bauland (-9 Prozent) sind im vergangenen Jahr spürbar gesunken. Neue Reihenhäuser kosteten dagegen in etwa genauso viel wie ein Jahr zuvor, neue Eigentumswohnungen waren sogar 1 Prozent teurer. Gebrauchte Immobilien haben damit inzwischen fast schon wieder das Preisniveau vom Frühjahr 2021 erreicht, während Neubauobjekte weiterhin deutlich teurer sind als vor der Zinswende im Frühjahr 2022. Grund dafür sind die hohen Baukosten.

Die sinkenden Preise von Bestandsimmobilien dagegen sind auf die geänderten Verhandlungspositionen am Immobilienmarkt zurückzuführen. Die Kaufinteressenten stehen nicht mehr Schlange, weil viele den Schuldendienst aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen können. Nicht von ungefähr haben 90 Prozent der befragten Immobilienvermittler festgestellt, dass der Verkauf einer Immobilie länger dauere, als in den vergangenen fünf Jahren üblich war. Rund 60 Prozent gaben an, dass die Verkäufer eher als Mitte 2023 bereit seien, von ihren Preisvorstellungen abzurücken und Preisabschläge zu akzeptieren.

Doch nicht nur die Verkäufer machen Abstriche. Auch die Kaufwilligen tun ihr Möglichstes, um dem Zinsanstieg etwas entgegenzusetzen und ihre Finanzierungslast zu reduzieren. Am häufigsten, so berichten drei Viertel der Immobilienvermittler, würden Handwerksleistungen in Eigenarbeit erledigt (Grafik). Knapp zwei Drittel der Vermittler haben beobachtet, dass die Bereitschaft steige, Objekte zu erwerben, die nicht genau den ursprünglichen Vorstellungen entsprechen, gut die Hälfte hat von Standortkompromissen erfahren und knapp die Hälfte von zusätzlich mobilisierten Kapitalquellen.

Die Immobilienexperten erlebten zuletzt auch, dass Nachhaltigkeitsaspekte wieder etwas in den Hintergrund getreten sind. In der aktuellen Befragung gaben nur 15 Prozent der Vermittler an, dass dieses Thema bei den Kunden eine hohe oder sogar sehr hohe Relevanz habe – vor Jahresfrist sagten dies noch 20 Prozent der Befragten. Dass Nachhaltigkeit überhaupt eine Rolle spiele, bestätigten insgesamt aber immerhin 46 Prozent der Befragten und damit kaum weniger als im vergangenen Jahr, als es 48 Prozent waren. Ins Spiel komme der Klimaschutz immer dann, wenn er helfe Kosten zu sparen, beispielsweise wenn sich die Energieeffizienz durch Dämmmaßnahmen, Photovoltaik oder eine neue Heizung verbessern lasse, so die Erklärung der Experten für die beobachtete Verschiebung der Prioritäten auf Seiten der Käufer.

Bauland war in den vergangenen Jahren stets einer der limitierenden Faktoren für die Bautätigkeit – rar und entsprechend teuer. Nicht zuletzt deshalb wird die Mobilisierung von Bauland als einer der zentralen politischen Hebel angesehen, um mehr Wohnraum schaffen zu können. Dem entgegen steht das umwelt- und klimapolitisch motivierte Ziel, Flächenversiegelung zu vermeiden. Dieser Interessenkonflikt dürfte ein Grund dafür sein, dass die befragten LBS- und Sparkassen-Experten die Entwicklung des Angebots an Bauland abermals uneinheitlich beurteilen. Mit einem steigenden Angebot an Bauland ist nach ihrer Einschätzung insbesondere in Niederbayern, Aachen und der Eifel sowie im nördlichen Sachsen zu rechnen. Größer werden die Engpässe dagegen im südlichen Rheinland-Pfalz, in Oberfranken, und im Regierungsbezirk Kassel. Die Nachfrage nach Bauland wird ebenfalls weiter verhalten eingeschätzt, wenngleich nicht mehr ganz so pessimistisch wie für 2024. Eine zunehmende Nachfrage wird vor allem für das nordöstliche Brandenburg, Thüringen und das Bergische Land in NRW erwartet. Die Preise werden dementsprechend wohl in kaum einer Region sprunghaft steigen oder fallen, sondern im bundesweiten Mittel mit -0,2 Prozent bis Ende 2025 eher stagnieren. Den stärksten Anstieg der Baulandpreise prognostizieren die Befragten für das Bergische Land (+3,9 Prozent), den stärksten Rückgang für Berlin (-5 Prozent) und Karlsruhe (-4,8 Prozent).

Ein Hoffnungsschimmer am Eigenheim-Horizont: Die Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern aus dem Bestand wird nach Einschätzung der Immobilienexperten von Landesbausparkassen und Sparkassen
2025 in fast ganz Deutschland wieder steigen – nach zwei sehr schwachen Vorjahren. Die einzige Ausnahme ist Berlin. Zu erklären sein dürfte dies mit dem extremen Preisanstieg in der Hauptstadt, der in relativ kurzer Zeit erfolgte. Der jüngste Preisrückgang hat dementsprechend noch nicht genügt, um die Nachfrage von Selbstnutzern auf breiter Front wiederzubeleben. Weil sich auch das Angebot an gebrauchten Einfamilienhäusern weiter positiv entwickeln dürfte, rechnen die meisten Befragten damit, dass die Preise bis Ende des Jahres eher seitwärts tendieren, also allenfalls leicht steigen
oder nachgeben.

Im bundesweiten Durchschnitt ergibt sich eine erwartete Preisveränderung von gerade einmal plus 0,2 Prozent. Deutlichere Rückgänge könnte es in Berlin (-5 Prozent), Aachen und der Eifel (-2,7 Prozent) sowie den Regierungsbezirken Freiburg (-2,4 Prozent) und Karlsruhe (-2,1 Prozent) geben, spürbare Preisanstiege dagegen im mittleren und nördlichen Rheinland-Pfalz (3,6 bzw. 3,4
Prozent), in den hessischen Regierungsbezirken Darmstadt (2,5 5) und Gießen (2,2 Prozent) sowie im östlichen Thüringen (3,0 Prozent) – bei völlig unterschiedlichen Preisniveaus.

Eigentumswohnungen werden anders als Eigenheime auch von Kapitalanlegern gekauft, die nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen, sondern Mieteinnahmen erzielen wollen. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten haben die Attraktivität von Investition in neue Eigentumswohnungen geschmälert. Doch womöglich zeigen die verbesserten Abschreibungsbedingungen langsam Wirkung. Zwar rechnen immer noch viele LBS-Experten quer durch die Republik mit einem rückläufigen Angebot, manche sind inzwischen aber auch wieder positiver gestimmt. Regional ist die Bewertung sehr uneinheitlich. Dies gilt auch für die Entwicklung der Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen. Wachsen könnte das Interesse daran in ganz Thüringen, in Oberfranken und im nördlichen Sachsen-Anhalt, abnehmen dagegen in Berlin und in Nord-Niedersachsen.

Die Preise dürften im Neubau wieder leicht steigen. Im bundesweiten Durchschnitt liegt der erwartete Preisanstieg bei 1,5 Prozent. Den größten Preissprung bei den neuen Eigentumswohnungen könnte es in Oberfranken (+7,1 Prozent), im Süden und in der Mitte von Rheinland-Pfalz (+4,6 bzw. 4,1 Prozent) sowie im Bergischen Land (+4,1 Prozent) geben. Preisnachlässe sind dagegen für Karlsruhe -3,5 Prozent), das nördliche Sachsen (-2,1 Prozent) sowie Aachen und die Eifel (-2,0 Prozent) zu erwarten.

Rein theoretisch sollte Reihenhäusern die Zukunft gehören, weil sie das Eigenheimgefühl mit einer flächensparenden Bauweise verbinden und deshalb meist auch deutlich günstiger sind als eine Immobilie auf einem großen Grundstück. Die schwierige Situation für den Neubau trifft jedoch auch die Reihenhäuser. Deshalb gehen die für das LBS-Frühjahrsbarometer befragten Immobilienvermittler auch für 2025 weiterhin mehrheitlich davon aus, dass das Angebot an neu erbauten Reihenhäusern zurückgehen wird. Die Nachfrage nach diesem Objekttyp wird nach Einschätzung vieler Experten ebenfalls weiter abnehmen, einige erwarten inzwischen aber auch eine Belebung, beispielsweise im hessischen Gießen, im nördlichen Sachsen-Anhalt und im nördlichen Rheinland-Pfalz.

Die Preiserwartungen drehen von leicht negativ für 2024 auf leicht positiv für 2025: Im Bundesdurchschnitt könnten die Preise für neue Reihenhäuser um 1,3 Prozent steigen. In immerhin 39 von 43 untersuchten Regionen rechnen die Marktbeobachter mit einem leichten Preisplus, am kräftigsten fällt der erwartete Anstieg der Preise für neue Reihenhäuser in Rheinland-Pfalz Mitte (+3,6 Prozent), im Bergischen Land in NRW (+3,3 Prozent), in Gießen und im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben (jeweils +3,2 Prozent) aus.