Gerade als die Niedrigzinsphase zum neuen Normalzustand zu werden schien, stieg die Inflation im Euroraum infolge des Ukraine-Krieges auf ein lange nicht mehr gesehenes Niveau. Daraufhin erhöhte die Europäische Zentralbank den Leitzins in mehreren Schritten auf 4,5 Prozent (Stand April 2024). Im Zuge dieser Zinserhöhung haben sich die Bauzinsen bis Januar 2025 im Vergleich zu ihrem Tiefstand Ende 2020 verdreifacht. Dadurch ist die Finanzierung der eigenen vier Wände für Durchschnittsverdiener zu den aktuellen Preisen nahezu unmöglich geworden.

Steigende Realeinkommen bewirken zumeist eine wachsende Zahlungsbereitschaft für das Wohnen und damit auch eine größere Nachfrage nach Wohneigentum. Die gute Wirtschafts- und Einkommensentwicklung in den Jahren vor der Corona-Pandemie bis 2019 schlug sich folglich auch auf dem Immobilienmarkt nieder. Seitdem hat sich das Blatt jedoch gewendet: Durch die hohe Inflation sind die Realeinkommen 2021 und 2022 leicht gesunken und 2023 kaum gewachsen. Die Sparquote, die während der Pandemie kräftig gestiegen war, hat sich normalisiert.

In der ersten Hälfte der 2010er Jahre wies die Entwicklung der Baupreise keine besonderen Ausschläge auf. Heute sieht es anders aus: Selten waren die Zeiten in Deutschland so unsicher. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine kommt es zu tiefen ökonomischen Einschnitten und kräftig steigenden Preisen. Die Baupreise lagen im vergangenen Jahr 8,7 Prozent höher als im Jahr zuvor, während die Mieten vergleichsweise moderat (2,1 Prozent) stiegen. Nur bei Neuvertragsmieten in Ballungsräumen ist eine hohe Dynamik zu beobachten, die im Durchschnittswert von 2,1 Prozent nicht sichtbar ist.

Im Jahr 2018 wohnte jeder Bundesbürger im Schnitt auf gut 55 Quadratmetern – und damit auf 1,4 Quadratmetern mehr als zehn Jahre zuvor. Während die ProKopf-Wohnfläche der Mieterhaushalte nahezu unverändert blieb, verbesserten sich die Eigentümer gegenüber 2008 um fast 4 Quadratmeter pro Person. Dass größere Eigenheime gebaut werden, ist nur ein Grund für diese auseinanderlaufende Entwicklung – ein anderer, dass immer mehr junge Menschen mit knappem Studierenden- oder Berufseinsteiger-Budget in den Städten zur Miete wohnen und damit auf vergleichsweise wenig Wohnfläche.

Berlin – die Hauptstadt mit den erstaunlich günstigen Immobilienpreisen? Das war einmal. Nach einer Erhebung der Unternehmensberatung Deloitte lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung 2023 in Berlin mit 7.200 Euro um 55 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. An Paris reicht die Bundeshauptstadt damit zwar noch lange nicht heran; dort sind die Quadratmeterpreise mehr als dreimal so hoch wie im französischen Mittel. Trotzdem ist Berlin keine Schnäppchenmetropole mehr, wie der europäische Vergleich zeigt: Außer in Paris, London und Amsterdam sind neue Wohnungen inzwischen in allen europäischen Hauptstädten günstiger zu erwerben als an der Spree. Die teuerste deutsche Großstadt ist aber gar nicht Berlin, sondern München, wo im Schnitt zuletzt fast 10.900 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung im Neubau verlangt wurden. Damit belegt die bayerische Landeshauptstadt im europäischen Städte-Ranking hinter Paris Platz zwei. Eine Einschränkung gilt jedoch für die genannten Immobilienpreise in Deutschland: Es handelt sich anders als in den anderen Ländern (außer Belgien) um Angebotspreise, die in Zeiten einer schwächelnden Nachfrage durchaus deutlich über den tatsächlichen Kaufpreisen liegen können.